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Sehr geehrte Aktionär:innen,

ein außergewöhnliches, herausforderndes Jahr liegt hinter uns. Die Corona- Pandemie hatte Auswirkungen auf jeden einzelnen von uns – und natürlich auch auf unser Geschäft. Umso erfreulicher ist es, dass die Deutsche Wohnen so gut durch die Krise gekommen ist und sich abermals als sozial verantwortungsvoller Partner mit einem soliden Geschäftsmodell erwiesen hat. Gleichzeitig haben wir das Geschäftsjahr 2020 genutzt, um wichtige Weichen für zukünftiges Wachstum zu stellen. Dabei haben wir stets die Interessen aller Stakeholder im Blick und wägen die ökonomischen, ökologischen sowie sozialen Folgen aller Maßnahmen sorgfältig ab.

Klimaneutralität bis 2040

Wir haben uns ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Der Gebäudebestand der Deutsche Wohnen soll bis 2040 klimaneutral sein. Denn wir wissen, die Klimawende entscheidet sich im Immobiliensektor. Hier werden aktuell ein Drittel aller CO2-Emissionen verursacht. Insofern müssen wir uns als Branche ambitionierte Ziele setzen und diese konsequent verfolgen. Dieser Verantwortung stellt sich die Deutsche Wohnen gerne. Bereits heute verfügen wir dank kontinuierlicher Investitionen in Gebäudehüllen, Haustechnik und energetische Erneuerung über eines der klimafreundlichsten Portfolios der Branche. Gegenwärtig liegt die CO2-Intensität des Portfolios bei 33 kg/m2.

Unsere nun beschlossenen Maßnahmen zielen insbesondere darauf ab, den Energiebedarf im Gebäudebestand zu minimieren, möglichst wenig CO2-intensive Energieträger zu nutzen, verstärkt Energie über Blockheizkraftwerke dezentral zu erzeugen und den verbleibenden Primärenergiebedarf mit erneuerbaren Energien abzudecken. Dadurch können wir die CO2-Intensität bis 2040 auf unter 12 kg/m2 reduzieren und somit einen klimaneutralen Gebäudebestand gemäß IW.2050 erreichen. Bereits vor Jahren haben wir damit begonnen, Heizungsanlagen zu modernisieren, Blockheizkraftwerke einzusetzen und darüber hinaus auf einen CO2-armen Energiemix zu achten. Diese gute Ausgangslage werden wir durch weitere Investitionen in den kommenden Jahren, vor allem durch den Einbau von Blockheizkraftwerken und den Einsatz von erneuerbaren Energien, weiter verbessern. Der flächendeckende Einsatz von Photovoltaik-Anlagen wird die Quartiere schrittweise mit grünem Strom versorgen. Und auch der Neubau klimafreundlicher Immobilien und die weitere Gebäudeautomation sowie smarte Anwendungen zur Heizungssteuerung werden auf das Ziel der Klimaneutralität einzahlen.

Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Bestand nehmen wir unsere Mieter:innen selbstverständlich mit. Wir sind überzeugt: Nur gemeinsam können wir das bestehende Spannungsfeld mit zahlreichen gesellschaftlichen Herausforderungen – wie Klimaschutz, Wohnungsmangel und Mietenentwicklung – auflösen und einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele in Deutschland leisten.

Nachhaltiger Neubau

Auch in Bezug auf den bestehenden Wohnungsmangel übernehmen wir Verantwortung. Als eines der größten deutschen Immobilienunternehmen werden wir in Zukunft verstärkt neuen Wohnraum schaffen, vor allem in Wachstums- und attraktiven Metropolregionen. Damit tragen wir zum Erreichen der Klimaziele ebenso bei wie zur Entspannung der Wohnungslage in den Städten. Gleichzeitig sichern wir uns mit den Neubauaktivitäten zukünftiges profitables Wachstum über die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien hinaus.

Bereits im vergangenen Jahr haben wir unser Neubaugeschäft signifikant ausgeweitet. Dafür haben wir den Münchner Projektentwickler ISARIA mit 13 Bau- projekten und etwa 2.700 Wohneinheiten erworben. Zudem haben wir uns mit 40 % an der QUARTERBACK Immobilien AG beteiligt. Unter deren Führung bündeln wir nun unsere Expertise und Stärke in einer eigenständigen Plattform. Mit dieser strategischen Weichenstellung sind wir ideal aufgestellt, um unsere Neubau-Pipeline kontinuierlich und gezielt auszubauen sowie Neubauten schneller und kosteneffizienter zu realisieren.

QUARTERBACK setzt künftig alle Neubauprojekte der Deutsche Wohnen um, die unser Portfolio hinsichtlich Lage und Qualität optimal ergänzen werden. In den kommenden Jahren wird QUARTERBACK rund 18.000 Wohnungen – insbesondere in den Metropolregionen Berlin, Dresden/Leipzig, München und Stuttgart – bauen, davon etwa 9.000 für unseren Bestand.

Fokussierte Portfoliostrategie

Megatrends wie Urbanisierung und eine zunehmende Alterung der Bevölkerung bilden die Basis für unser Geschäftsmodell und unsere langfristig ausgerichtete Unternehmensstrategie. Diese beinhaltet außerdem einen klaren Fokus auf die deutschen Metropolregionen, in denen die Chancen für weiteres Wachstum besonders gut sind – sowohl für unser Wohnportfolio als auch für das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen.

Die Bewertungsgewinne unseres Immobilienportfolios von EUR 1,9 Mrd. im Geschäftsjahr 2020 spiegeln die anhaltend hohe Attraktivität unseres Portfolios wider. Dazu trägt auch die kontinuierliche Qualitätsverbesserung bei, die wir seit Jahren durch zielgerichtete Maßnahmen forcieren – sowohl durch An- und Verkäufe als auch durch Modernisierungen sowie immer mehr auch durch Neubau.

Auch im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen setzen wir auf Städte und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen sowie eine hohe Qualität der Immobilien ebenso wie der Pflege und Betreuung. Mit dem gezielten Ausbau dieses Bereichs kommen wir der steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen in Deutschland nach.

Finanzielle Stabilität

Trotz  Corona-Krise blicken wir auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2020 zurück  und konnten unsere Prognosen erreichen.  Die  Vertragsmieten  erreichten  mit EUR 837,6 Mio. etwa das Niveau des Vorjahres. Die für uns maßgebliche Kennzahl FFO I – Funds from Operations ohne Verkauf – je Aktie ist um 1,3 % gestiegen  und der EPRA NAV (Nettovermögenswert) erhöhte sich um 12,3 % je Aktie. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value Ratio, LTV) bewegte sich mit 37 % in unserem Zielkorridor von 35 % bis 40 %. Und das bereinigte Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (bereinigtes EBITDA) stieg insbesondere aufgrund von Verkäufen um 12,1 % auf rund EUR 1 Mrd.

Der Berliner Mietendeckel hat im Geschäftsjahr 2020 zu einem Rückgang der Bestandsmiete im Gesamtportfolio um 4,1 % auf durchschnittlich EUR 6,70/m2 geführt. Wir sind weiterhin davon überzeugt, dass der Berliner Mietendeckel den angespannten Wohnungsmarkt in keinster Weise entlastet – mehr noch: Er verschärft den akuten Wohnungsmangel zusätzlich. Dabei wird die Privat- wirtschaft dringend gebraucht – sowohl für (neuen) Wohnraum in einer hohen Qualität als auch für den Klimaschutz. Im ersten Halbjahr 2021 wird mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels gerechnet.

Die Deutsche Wohnen-Aktie konnte im vergangenen Jahr eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen. Sie beendete das Jahr 2020 mit einem Schlusskurs von EUR 43,69, was einem Plus von 22,6 % gegenüber dem Jahresende 2019 entspricht. Damit setzte sich die Aktie auch gegenüber den wesentlichen Indizes positiv ab. Eine weitere erfreuliche Botschaft war die Aufnahme der Deutschen Wohnen SE in den deutschen Leitindex DAX zum 22. Juni 2020. Auch dies belegt unsere erfolgreiche Entwicklung in den vergangenen Jahren. Wir haben zudem unser Aktienrückkaufprogramm im September 2020 erfolgreich abgeschlossen. Insgesamt haben wir in diesem Rahmen rund 16 Mio. Aktien zu einem Gesamtpreis von EUR 597,3 Mio. erworben. Dies entspricht einem rechnerischen Anteil von 4,47 % am Grundkapital der Deutsche Wohnen SE.
          
Unsere Aktionär:innen profitieren neben der positiven Aktienkursentwicklung von unserer kontinuierlichen Dividendenpolitik. Für das Geschäftsjahr 2020 schlagen Vorstand und Aufsichtsrat vor, aus dem Bilanzgewinn eine Dividende von EUR 1,03 je Inhaberaktie auszuschütten. Damit kehren wir zu unserer durchschnittlichen Ausschüttungsquote von 65 % zurück. Im vergangenen Jahr hatten wir die Ausschüttungsquote, basierend auf dem FFO I, auf 60 % reduziert, um die Einrichtung eines Corona-Hilfsfonds in Höhe von EUR 30 Mio. zu ermöglichen.

Diesen Hilfsfonds nutzen wir, um insbesondere in Zahlungsnot geratene Wohnungs- und Gewerbemieter:innen zu schützen. Dort wo staatliche Hilfsprogramme nicht ankommen bieten wir unsere Unterstützung an. Aber auch der Schutz unserer Mitarbeiter:innen stand 2020 für uns im Fokus. Insofern haben wir nach Ausbruch der Corona-Pandemie zeitnah die Voraussetzungen geschaffen, um allen Mitarbeitenden die Arbeit im Homeoffice zu ermöglichen.
Aktuell machen etwa 80 % von ihnen Gebrauch davon. Und noch etwas hat die Corona-Krise eindrücklich gezeigt: Wie wichtig hochwertiger Wohnraum für jeden einzelnen von uns ist. Die Deutsche Wohnen leistet hier einen wertvollen Beitrag.

All die beschriebenen Erfolge wären nicht ohne das hohe Engagement und den leidenschaftlichen Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter möglich – gerade in diesen herausfordernden Zeiten. Ihnen gilt insofern unser ausdrücklicher Dank. Wir werden auch weiterhin daran arbeiten, ein dauerhaft attraktiver Arbeitgeber für sie zu sein.

Positive Wachstumsaussichten

Die Aussichten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind weiterhin positiv – dies wird durch die aktuellen Rahmendaten untermauert, die wir Ihnen im Wirtschaftsbericht näher erläutern. Die Deutsche Wohnen bleibt aufgrund ihrer langfristig ausgerichteten Unternehmensstrategie ein starker und verlässlicher Akteur auf dem Immobilienmarkt. Unser Portfolio richten wir weiterhin konsequent auf das Wachstum in Deutschlands Top-Städten aus. Zugleich forcieren wir auf dieser stabilen Basis unser Klima- und Neubau-Engagement.

Auf das Geschäftsjahr 2021 blicken wir optimistisch und erwarten eine solide Entwicklung der wichtigsten Unternehmenskennzahlen. Unsere Prognose sieht einen FFO I auf Vorjahresniveau und weiteres NAV-Wachstum vor.

Ihnen, sehr geehrte Aktionär:innen, danken wir für Ihre anhaltende Unterstützung und Ihr Vertrauen! Wir freuen uns, wenn Sie uns weiterhin auf unserem Weg begleiten.


Berlin, 25. März 2021

Mit freundlichen Grüßen

Michael Zahn
Chief Excutive Officer (CEO) 
Philip Grosse
Chief Financial Officer (CFO)
Henrik Thomsen
Chief Development Officer (CDO) 
Lars Urbansky
Chief Operating Officer (COO)