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Sehr geehrte Aktionärinnen,
sehr geehrte Aktionäre,

unsere Gesellschaft ist mit zahlreichen Umbrüchen und damit verbundenen Herausforderungen konfrontiert – heute mehr denn je, so scheint es. Natürlich spüren auch Wirtschaftsunternehmen diese Tiefenströmungen des Wandels mit all ihrer Vielschichtigkeit und Komplexität. Doch wir sind auch überzeugt: Wenn ein Unternehmen die Trends frühzeitig erkennt und richtig einordnet, kann es so zum Gestalter seiner eigenen Zukunft werden und damit nachhaltig erfolgreich sein.

Gesellschaftliche Verantwortung wahrnehmen

Die Deutsche Wohnen befindet sich als Teil der Wohnungswirtschaft aktuell in einem Spannungsfeld mit zahlreichen gesellschaftlichen Herausforderungen, wie zum Beispiel Klimaschutz, Gentrifizierung, Wohnungsmangel, Mietenentwicklung und demografischem Wandel. Bei der Verfolgung der entsprechenden Maßnahmen treten diverse Zielkonflikte auf. Wir nehmen uns dem an – und das als Wirtschaftsunternehmen, das auch in ökonomischer Hinsicht erfolgreich agieren will und muss. Die Deutsche Wohnen ist bereit, ihre gesellschaftliche Verantwortung wahrzunehmen und im Rahmen ihrer Möglichkeiten einen positiven Beitrag für die Gesellschaft zu leisten.

Gleichzeitig stellen wir fest: Die aktuellen politischen Debatten und die daraus resultierenden Regulierungen lösen die Probleme nicht – sie verschärfen sie noch. Sehr anschaulich wird dies an dem am 30. Januar 2020 beschlossenen „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (sogenannter „Mietendeckel“) in Berlin, das unseres Erachtens den angespannten Wohnungsmarkt in keinster Weise entlastet. Wir erwarten zudem, dass dieses Gesetz keinen Bestand haben wird, insbesondere da es nach Einschätzung vieler Rechtsgutachten und Stellungnahmen verfassungswidrig ist.

Was also unternimmt die Deutsche Wohnen selbst, um einen nachhaltigen Beitrag zur Problemlösung zu leisten? Wir haben 2019 beispielsweise eine freiwillige Selbstverpflichtung „Unser Versprechen an unsere Mieter“ herausgegeben. In diesem Rahmen haben wir bereits im vergangenen Jahr in rund 700 Fällen ganz oder teilweise auf eine Mieterhöhung verzichtet. Dies betrifft auch Mieterhöhungen im Bestand – damit ist die Deutsche Wohnen das einzige privatwirtschaftliche Unternehmen in Deutschland, das so weitreichende Härtefallregelungen zum Wohle seiner Mieter trifft!

Darüber hinaus fördern wir den Dialog mit Akteuren der Wohnungspolitik und der Öffentlichkeit. Hier sind beispielhaft unsere im Oktober und November 2019 durchgeführten Berlin-Dialoge zu nennen. Dabei haben wir mit Podiumsgästen aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft in vier Foren zum Thema „Faires Wohnen Berlin“ diskutiert. Die daraus abgeleiteten Ergebnisse haben wir im Dezember 2019 in einem „Pakt für faires Wohnen“ veröffentlicht. Dieser enthält klare Zielsetzungen für die Wohnungswirtschaft. Die dabei erarbeiteten Lösungsvorschläge wurden bereits Ende 2019 der Öffentlichkeit vorgestellt.

Damit wird auch klar: Die Zufriedenheit unserer Kunden hat für unser Unternehmen – neben langfristigen Mietverhältnissen – höchste Priorität. Um die Kundenzufriedenheit zu ermitteln, haben wir 2019 eine weitere Mieterbefragung durchgeführt. Daraus leiten wir konkrete Optimierungspotenziale ab. Erfreulicherweise hat sich die Deutsche Wohnen in den wesentlichen abgefragten Dimensionen im Vergleich zur vorherigen Umfrage von 2017 verbessert: 78 % der befragten Mieter sind zufrieden oder sehr zufrieden mit der Deutsche Wohnen als Vermieter und 87 % sind mit ihrer Wohnung zufrieden oder sehr zufrieden. Diese Ergebnisse sind für uns Motivation und Ansporn zugleich. Künftig wollen wir durch jährliche Befragungen die sich wandelnden Bedürfnisse unserer Mieter noch besser adressieren.

Fokus auf nachhaltiges Handeln und Klimaschutz

Ein wichtiger Bestandteil des „Pakts für faires Wohnen“ ist unter anderem der konsequente Neubau von dringend benötigtem Wohnraum. Auch diesem Thema wendet sich die Deutsche Wohnen – basierend auf ihrer finanziellen Stärke – aktiv zu: Wir wollen in den kommenden Jahren unsere bereits geplanten umfangreichen Neubaumaßnahmen sogar noch ausweiten, um die angespannten Wohnungsmärkte weiter zu entlasten. Doch auch diese Maßnahmen können wir nur umsetzen, wenn die Rahmenbedingungen passen, die von Politik und Verwaltungen geschaffen werden müssen.

Im Bereich Klimaschutz lassen sich die erwähnten Zielkonflikte sehr anschaulich aufzeigen. Als Beispiel sei nur der Wohnraum genannt: Einerseits ist der steigende Bedarf an Wohnungen unumstritten, andererseits sollen diese unter Berücksichtigung der nationalen und internationalen klimapolitischen Anforderungen auch bezahlbar bleiben. Dies gilt gleichermaßen für Berlin, wo mit 72 % der Großteil unseres Portfolios liegt, als auch für Deutschland insgesamt. Wir fordern, dass die Bezahlbarkeit von Wohnraum und der Klimaschutz nicht gegeneinander ausgespielt werden dürfen. Alle Beteiligten müssen sich gleichermaßen einbringen und fair die Lasten des Klimaschutzes teilen. Nur so können auch Akzeptanzprobleme verhindert werden.

Das im Pariser Abkommen fixierte Zwei-Grad-Ziel und ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 bedeuten für die Wohnungswirtschaft massive Investitionen und erfordern einen deutlichen technologischen Fortschritt. Auch hier sehen wir uns langfristig in der Verantwortung und arbeiten aktiv an Lösungen. So unterstützen wir beispielsweise als Fördermitglied der „Stiftung 2° – Deutsche Unternehmer für Klimaschutz“ die Allianz für den unternehmerischen Klimaschutz. Damit unterstreicht die Deutsche Wohnen ihr Engagement für verlässliche Rahmenbedingungen zur Erreichung der klimapolitischen Ziele.

Die Bedeutung der zunehmenden Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft haben wir ebenfalls frühzeitig erkannt und wollen die damit verbundenen Chancen bestmöglich nutzen – etwa im Bereich der intelligenten Gebäudevernetzung. Und auch hier geht es im Kern um nachhaltigeres Wirtschaften.

Portfoliostrategie setzt auf Megatrends und Metropolregionen

Unser Geschäftsmodell baut auf Megatrends wie Urbanisierung und einer zunehmenden Alterung der Bevölkerung auf. Gleichzeitig legen wir einen ganz klaren Fokus auf die deutschen Metropolregionen, in denen die Chancen für weiteres Wachstum besonders gut sind. Dies gilt sowohl für unser Wohnportfolio als auch für das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen. In beiden Bereichen haben wir im Geschäftsjahr 2019 wesentliche Verbesserungen erzielt.

Unser Immobilienportfolio hat bedingt durch die anhaltenden Preissteigerungen mit EUR 1,4 Mrd. eine weitere deutliche Aufwertung erfahren. Zudem steht für die Deutsche Wohnen eine kontinuierliche Qualitätsverbesserung im Fokus. So haben wir im Berichtsjahr mehr als 7.000 Wohnungen veräußert, die nicht optimal in unser Portfolio passten. Auf der anderen Seite haben wir rund 4.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten vornehmlich in Core+-Märkten zu einem Kaufpreis von rund EUR 1 Mrd. erworben. Darüber hinaus haben wir rund EUR 468 Mio. in unseren Bestand investiert. Diese Investitionen zielen auf weitere Qualitätsverbesserungen ab, darunter auch eine höhere Energieeffizienz. Im Ergebnis erreichen wir mit allen genannten Maßnahmen langfristige Bestandsoptimierungen.

Auch im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen setzen wir auf Städte und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen ebenso wie auf eine hohe Qualität der Immobilien sowie der Pflege und Betreuung. Mit dem gezielten Ausbau dieses Bereichs kommen wir der wachsenden Nachfrage nach Pflegeplätzen in Deutschland nach. Ende 2019 haben wir auch hier eine Portfoliobereinigung vorgenommen und 13 Pflegeimmobilien mit rund 1.700 Pflegebetten beziehungsweise Einheiten des Betreuten Wohnens beurkundet. Unser Ziel ist es, das Pflegesegment durch Neubau und selektive Zukäufe bis zu einem Beitrag von 15 % des Konzern-EBITDA auszubauen. Ende 2019 lag der Anteil bei rund 10 %.

Erfolgreiches Geschäftsjahr 2019

Die wesentlichen Unternehmenskennzahlen spiegeln die gute Entwicklung der Deutsche Wohnen im Geschäftsjahr 2019 wider: Die für uns maßgebliche Kennzahl FFO I – Funds from Operations ohne Verkauf – ist aufgrund von Zukäufen und dank operativer Verbesserungen um 11 % auf EUR 538 Mio. gestiegen. Auch der EPRA NAV (Nettovermögenswert) hat sich um 11 % auf rund EUR 47 je Aktie verbessert. Das Mietwachstum lag im Berichtsjahr bei 3,4 %. Damit haben wir unsere Prognosen für das Geschäftsjahr 2019 bestätigt. Dies gilt ebenso für die Loan-to-Value Ratio, den Verschuldungsgrad des Konzerns, der mit 35,4 % innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 % liegt. Von den beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Moody’s wird die Deutsche Wohnen weiterhin mit A- und A3, jeweils mit negativem Ausblick, bewertet.

Unsere Aktionäre profitieren darüber hinaus von unserer kontinuierlichen Dividendenpolitik. Nach Aufstellung und Feststellung des Jahresabschlusses 2019 haben Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, für das Geschäftsjahr 2019 eine Dividende von EUR 0,90 je Inhaberaktie auszuschütten und insoweit den ursprünglichen Gewinnverwendungsbeschluss anzupassen. Dies entspricht einer Reduktion gegenüber der bisher geplanten Ausschüttungsquote um 5 Prozentpunkte auf rund 60 %. Diese Anpassung dient zur Finanzierung eines EUR 30 Mio. Hilfsfonds, um Mietern der Deutsche Wohnen im Rahmen der aktuellen Corona-Krise in Härtefällen schnell und unbürokratisch finanziell helfen zu können. Der Kurs der Deutsche Wohnen-Aktie hat 2019 unter den Diskussionen über die Einführung eines gesetzlichen Mietendeckels in Berlin und weiteren regulatorischen Maßnahmen gelitten – dies ist dem Kurschart gut zu entnehmen. Der Aktienkurs lag zum 31. Dezember 2019 bei EUR 36,42 und damit knapp 7 % unter dem Vorjahreswert. Das entspricht einem Abschlag zum EPRA NAV von 22,5 %. Im November hat die Deutsche Wohnen ein Aktienrückkaufprogramm von bis zu maximal EUR 750 Mio. gestartet. Bis zum Jahresende 2019 sind in diesem Zusammenhang ca. 2,6 Mio. Aktien für etwa EUR 99,4 Mio. erworben worden. 

Der Erfolg der Deutsche Wohnen beruht ganz wesentlich auf unseren Mitarbeitern, die sich auch 2019 mit hohem Engagement und großer Leidenschaft für unser Unternehmen eingesetzt haben. Dafür gebührt ihnen unser größter Dank. Uns ist bewusst, dass wir als Arbeitgeber dauerhaft attraktiv bleiben und permanent an uns arbeiten müssen. Wo wir hier stehen, zeigen unsere regelmäßigen Mitarbeiterbefragungen. 77 % aller Beschäftigten, die 2019 an unserer Umfrage teilgenommen haben, sind mit der Deutsche Wohnen als Arbeitgeber zufrieden – ein erfreulicher Wert. Neben den positiven Aspekten haben unsere Mitarbeiter aber auch konkrete Wünsche für Verbesserungen geäußert. Diesen nehmen wir uns an und entwickeln gemeinsam Lösungen.

Erfolgreiche Unternehmensgeschichte fortschreiben

Die Fundamentaldaten in den deutschen Metropolregionen, in denen 92 % unseres Bestands liegen, sind weiterhin erfolgversprechend. Deshalb werden wir unsere Strategie des fokussierten Wachstums in den deutschen Ballungszentren auch in Zukunft fortsetzen – insbesondere auf Basis unserer nachhaltigen Investitions- und   Verkaufsstrategie sowie unserer umfangreichen Neubaumaßnahmen.

Vor dem Hintergrund all der genannten Faktoren blicken wir optimistisch auf das Geschäftsjahr 2020. Unsere Prognose sieht einen FFO I von rund EUR 540 Mio. und ein bereinigtes EBITDA (ohne Verkauf) von rund EUR 710 Mio. vor.

Insgesamt sehen wir die Deutsche Wohnen sehr gut aufgestellt und freuen uns darauf, gemeinsam mit Ihnen die Zukunft unseres Unternehmens erfolgreich zu gestalten!

 

Berlin, 25. März 2020

Mit freundlichen Grüßen

 

Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender  
Philip Grosse
Vorstand
Lars Urbansky
Vorstand  
Henrik Thomsen
Vorstand